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Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum: Das sollten Kaufinteressenten wissen

Das Stockwerkeigentum gibt es hauptsächlich in der Schweiz und im Fürstentum Liechtenstein. Ältere Rechtsvorschriften dazu existieren aber auch in Deutschland und Österreich. Juristisch ist dies häufig für Kunden aus dem Kreis Bülach, Bachenbülach, Winkel, Glattfelden, Eglisau und Rafz kompliziert. Es bedarf nicht selten der Erklärung durch einen Makler oder jemanden, der sich mit der Verwaltung von Liegenschaften oder den Rechten der Stockwerkeigentümer auskennt.

Worum handelt es sich genau beim Stockwerkeigentum?

Dabei handelt es sich, vereinfacht gesagt, um das Eigentum am Stockwerk eines Hauses. Dadurch ist das Stockwerkeigentum ein guter Kompromiss zwischen einem Allein- und Kollektiveigentum.

In Österreich und Deutschland kann ein neues Stockwerkeigentum nicht mehr begründet werden, hier gibt es stattdessen das Wohnungseigentum. Althergebrachte Verträge können jedoch weiterhin gelten. In der Schweiz und im Fürstentum Liechtenstein ist das Stockwerkeigentum jedoch im liechtensteinischen Sachenrecht und dem Schweizer Zivilgesetzbuch geregelt.

Es bringt allerdings nicht nur Vorteile, sondern auch einige Probleme mit sich. Denn wenn innerhalb eines Gebäudes mehrere Stockwerkeigentümer in Erscheinung treten, müssen sie sich nachbarrechtlich gut miteinander abstimmen. Für Personen mit wenig Gemeinschaftssinn ist Stockwerkeigentum nicht ideal. Es kann häufig zu Spannungen zwischen den Parteien kommen, die idealerweise von einem Verwalter (Immobilienverwaltung, Liegenschaftsverwaltung) aus der Welt geschafft werden.

Diese Verwaltung oder Liegenschaftenbewirtschaftung kümmert sich nämlich effektiv nicht nur um das Gebäude selbst (Reparatur, Instandhaltung, Schimmel), sondern auch um die Mieter.

Was bedeutet das Stockwerkeigentum für den jeweiligen Eigentümer?

Rechtlich ist das Stockwerkeigentum für Kunden aus dem Zürcher Unterland, Rümlang, Opfikon, Glattbrugg, Kloten oder Dielsdorf ein Miteigentum am Grundstück, das zudem mit einem Sonderrecht verbunden ist. Das bedeutet, dass der Eigentümer das exklusive Nutzungsrecht für seine Wohnung hat sowie das Recht, weitere Gebäudeteile zu nutzen. Diese sind über Stockwerkaufteilungspläne genau festgelegt, weitere Teile sind genau geregelt und alles wird beim Grundbuchamt hinterlegt.

Was die Kunden aus Niederglatt, Oberglatt, Neerach, Niederhasli, Hochfelden, Weiach, Hüntwangen und Stadel also in ihrer eigenen Wohnung machen, ist Privatsache. Sie können selbst entscheiden, welches Malergeschäft ihre Tapete anbringt oder die Wände streichen soll. Was das Wand streichen an der Aussenfassade angeht, müssen sich die einzelnen Besitzer jedoch absprechen.

Denn dabei handelt es sich um die gemeinschaftlichen Teile, die in Art. 712b ZBG aufgeführt sind:

Boden (Garten, Aussenstellplatz)
Elementare Gebäudeteile (Fundament, tragende Mauern)
Gebäudeteile, die das Aussehen bestimmen (Fenster, Fassade)
Gemeinsame Einrichtungen und Anlagen (Treppenhaus, Heizung)

Probleme des Zusammenlebens

Wer im Kreis Embrach, Nürensdorf, Lufingen, Oberembrach, Pfungen, Neftenbach oder Höri ein Stockwerkeigentum besitzt, kennt die Schwierigkeiten und das Konfliktpotenzial. Denn bei baulichen Änderungen müssen alle Parteien stets an einem Strang ziehen. Zumindest was die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes angeht.

Hier kann nicht eine Partei auf eigene Faust das Gebäude rosa streichen oder die Fenster ersetzen. Solche Massnahmen müssen von allen Eigentümern besprochen und abgenickt werden. Dazu finden regelmässig Stockwerkeigentümerversammlungen statt, in denen besonders die Massnahmen, die die äussere Gebäudehülle betreffen, zu besprechen sind. Sollten alle einverstanden sein, ist die geplante Massnahme bewilligt.

Weitere Regeln, die beim Stockwerkeigentum zu beachten sind

Ein besonderes Regelwerk für die Eigentümer ist vom Gesetz nicht vorgeschrieben. Trotzdem ist es gut, eines aufzustellen, denn das sorgt für eine gewisse Rechtssicherheit aller Parteien. Hier lassen sich verschiedene Punkte festlegen, die nicht nur Baumassnahmen betreffen. Das Reglement darf auch Vereinbarungen zur Haustierhaltung oder über die gewerbliche Nutzung des Stockwerkeigentums oder verschiedener Gebäudeteile enthalten.

Darüber hinaus müssen die Stockwerkeigentümer auch daran denken, dass sie sich um das Gesamtgebäude oder die gesamte Liegenschaft zu kümmern haben. Sie sind gemeinsam dafür zuständig, notwendige Sanierungsmassnahmen durchzuführen und zu bezahlen. Dazu kommen auch Unterhalts- und Instandhaltungskosten. Für diese Fälle ist laut Gesetz ein Erneuerungsfonds einzurichten. Dabei ist jedoch keine konkrete Einlagenhöhe vorgegeben. Reicht das Fondsgeld nicht aus, müssen die Parteien die zusätzlichen Kosten zahlen.