Stockwerkeigentümer

Stockwerkeigentümer: Welche Rechten und Pflichten haben Wohnungsbesitzer? 

Wer das Glück hat, im Zürcher Unterland, in der Gegend um Rümlang, Opfikon, Glattbrugg, Kloten, oder Dielsdorf ein Stockwerkeigentum zu besitzen, weiss, dass damit auch viele Rechte und Pflichten verbunden sind. In diesem Beitrag fassen wir zusammen, was Stockwerkeigentümer beachten müssen. 

Was ist ein Stockwerkeigentum? 

Das Stockwerkeigentum ist das Eigentum an einer Wohnung beziehungsweise an einem Stockwerk innerhalb eines Hauses. Diesen Begriff gibt es zwar auch in Deutschland, Österreich und dem Fürstentum Liechtenstein, doch neues Stockwerkeigentum kann in Deutschland und Österreich nicht mehr begründet werden. Dort gelten nur noch alte Verträge weiter. In der Schweiz ist dies jedoch nach wie vor möglich. Alle Regelungen, die für Stockwerkeigentümer relevant sind, finden sich im Schweizer Zivilgesetzbuch.  

Wenn man ins Detail geht, bedeutet das für die Stockwerkeigentümer aus dem Einzugsgebiet Bülach, Bachenbülach, Winkel, Glattfelden, Eglisau und Rafz, dass sie das exklusive Nutzungsrecht für ihre Wohnung besitzen. Dazu kommt das Recht zur Nutzung weiterer Gebäudeteile, die im Stockwerkaufteilungsplan genau festgelegt sind.  

Wer sich für eine Immobilie oder Liegenschaften interessiert, sollte seinen Makler auch nach geeignetem Stockwerkeigentum fragen. Dies empfiehlt sich auch für Anleger, die die erworbenen Wohneinheiten später vermieten möchten. Die aufwendige Abwicklung kann in dem Fall eine professionelle Liegenschaftsverwaltung oder Immobilienverwaltung für den Stockwerkeigentümer übernehmen.  

Welche Gebäudebereiche dürfen die Stockwerkeigentümer exklusiv nutzen? 

Zunächst einmal haben sie natürlich die alleinige Verantwortung für ihre eigene Wohnung. Dort können die Stockwerkeigentümer fast unbegrenzt schalten und walten, sofern sich nicht eine professionelle Verwaltung um alles kümmert. Sie dürfen selbst ihre Wände streichen oder eine neue Tapete anbringen.  

Eine externe Liegenschaftenbewirtschaftung kümmert sich beispielsweise nicht nur um das Gebäude selbst (Reparatur, Instandhaltung, Schimmel), sondern auch um die Mieter. Sie organisieren für den Stockwerkeigentümer alle wichtigen baulichen Massnahmen zur Unterhaltung und Werterhaltung des Gebäudes. Als Schlichter zwischen den Mietparteien eignen sich solche Verwaltung ebenfalls perfekt.  

Das ist wichtig, denn die Stockwerkeigentümer sind verpflichtet, sich um die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes auch gemeinsam zu kümmern. Und es ist hilfreich, eine übergeordnete Unterstützung zu haben. Diese kann sich um ein Malergeschäft oder Handwerker kümmern, die die Wand streichen oder die Fassade reparieren. Stockwerkbesitzer aus Bülach, Bachenbülach, Winkel, Glattfelden, Eglisau und Rafz können davon nur profitieren.  

Welche gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes sind gemeinsam zu bewirtschaften? 

Stockwerkeigentümer aus Niederglatt, Oberglatt, Neerach, Niederhasli, Hochfelden, Weiach, Hüntwangen oder Stadel müssen sich laut Gesetz um bestimmte Teile des Gebäudes gemeinsam kümmern. Die Massnahmen werden in Eigentümerversammlungen besprochen und bewilligt und dann auch gemeinsam bezahlt.  

Dabei handelt es sich laut Art. 712b ZBG um folgende Bereiche: 

• Boden (Garten, Aussenstellplatz) 
• Elementare Gebäudeteile (Fundament, tragende Mauern) 

• Gebäudeteile, die das Aussehen bestimmen (Fenster, Fassade) 
• Gemeinsame Einrichtungen und Anlagen (Treppenhaus, Heizung) 

Damit die Bezahlung der Massnahmen sichergestellt ist, schreibt das Gesetz vor, einen Erneuerungsfonds anzulegen. Dessen Höhe beziehungsweise die Einlagenhöhe pro Eigentümer ist jedoch nicht festgelegt. Sollten die notwendigen Sanierungsmassnahmen in Embrach, Nürensdorf, Lufingen, Oberembrach, Pfungen, Neftenbach oder Höri die Fondseinlagen überschreiten, müssen die Stockwerkeigentümer die höheren Kosten zuzahlen.  

Die Wichtigkeit der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft 

Diese Eigentümergemeinschaft entsteht, sobald alle Stockwerkeigentumsanteile im Grundbuch eingetragen sind und nicht alle dem gleichen Eigentümer gehören. Bei der Gemeinschaft handelt es sich nicht um eine juristische Person. Sie kann nur den Erneuerungsfond einrichten und die notwendigen Verwaltungsmassnahmen durchführen.  

Ausserdem darf sie in ihrem Namen Klagen oder verklagt werden. Sie ist für die Verpflichtungen, die durch die Verwaltung entstehen, auch haftbar. Dabei haftet sie aber nur mit dem Gemeinschaftsvermögen. Die Einzelhaftung der Stockwerkeigentümer ist ausgeschlossen.  

Die Organe der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft sind nur die Versammlung oder ein Verwalter, der durch den Versammlungsbeschluss bestellt wird.  

Folgende Angelegenheiten müssen laut Gesetz bei der Versammlung einstimmig geklärt werden: 

• Änderung des Verfügungsrechts, Vorkaufsrechts und Einspracherechts (Art. 712c Abs. 1 und 2 ZGB) 
• Festlegung gewillkürter gemeinschaftlicher Teile (Art. 712b Abs. 3 ZGB) 

• Luxuriöse bauliche Massnahmen (Art. 647e Abs. 1 ZGB) 
• Verfügungen über das gemeinschaftliche Grundstück. 

Fazit 

Stockwerkeigentümer haben eine Menge Dinge zu beachten. Wer auf Nummer sicher gehen will, beauftragt eine Immobilienverwaltung mit der Bewirtschaftung der Objekte. Bei geplanten Veränderungen müssen immer alle weiteren Stockwerkeigentümer einbezogen werden, da es sonst zu rechtlichen Streitigkeiten kommt.